はじめに
「賃貸経営を効率的に行いたい」とお考えの方は、管理会社へ賃貸経営サポートを依頼されてはいかがでしょうか。オーナーのニーズや目的に合った管理会社に業務委託できれば、自主管理よりも手軽かつスムーズに賃貸経営を進められます。
ただし、一口に管理会社といっても数や種類が多く、どのように選んだらいいのか悩む場合もあるでしょう。選び方によっては「逆に賃貸経営がしづらくなった」などと後悔する恐れもあるため、依頼する管理会社は慎重に選ぶ必要があります。
そこで、今回は賃貸経営を自主管理することの大変さに触れながら、一般的な賃貸経営サポートの内容を詳しくまとめました。さらには、管理会社の種類や選び方も解説するとともに、「LIXILリアルティ」がご提供している賃貸経営サポートサービスの魅力についてもご紹介します。
ぜひ参考にしながら信頼できるパートナー選びを行い、賃貸経営の成功を目指しましょう。
賃貸物件の管理は重要かつ大変
賃貸管理は、円滑な資産運用を目指すうえで大変重要な業務です。適切な物件管理がされなければ空室が続いたり、入居者とのトラブルに発展したりする恐れがあるため、高い専門性と継続的な対応が求められます。
また、やるべき作業が多く手間もかかることから、「オーナーの自主管理によって賃貸経営を行うことは難しい」といわれることも少なくありません。
では、賃貸物件を管理するうえで具体的にどのような対応を行う必要があり、どのような大変さがあるのか、以下で詳しく見ていきましょう。
家賃の設定や回収を行う
所有物件を賃貸に出す場合は、適正な家賃を設定する必要があります。その際には収益性を検討しつつ「周辺の家賃相場に見合った金額」を見極めなければならないことから、徹底したマーケット調査や賃貸市場への深い理解が求められます。
また、すべての入居者が期日内に家賃を支払ってくれるとは限らず、家賃滞納が発生した際は回収を行わなければなりません。もし催促しても支払ってもらえない場合は訴訟を起こして強制的に回収する必要がありますが、そのためには煩雑な手続きが生じるほか、時間もお金もかかります。
空室への対応が必要になる
空室になると家賃収入が途絶えてしまうことから、退去者が出た場合は早急に対応する必要があります。具体的には周辺のライバル物件や家賃相場の調査等を徹底して行い、効果的な対策を講じることが求められます。
なお、入居者の募集は不動産会社に依頼するケースも多いですが、費用がかかるうえ、順調に空室が埋まるとは限らない点にも注意が必要です。
入居者の満足度を維持・向上させる
入居者が快適に生活できる環境を整備し、入居者の満足度を維持・向上させることも賃貸経営において重要なポイントです。そうすることで長く住んでもらえる可能性が高まり、空室対策にもつながることから、オーナーは「行き届いた物件管理」や「クレーム・要望への迅速な対応」を目指して管理体制を整える必要があります。
賃貸経営では専門家のサポートを受けたほうがよい
上記のような管理業務をオーナーの自主管理によって行うことは非常に大変であるため、「効率的に賃貸経営を行いたい」とお考えの方は専門家によるサポートを受けるとよいでしょう。管理会社の賃貸経営サポートを利用するには費用がかかりますが、オーナーの負担が大きく減ること、さらにはプロの管理によって安定した運営を目指せることを考慮すると、大変有効な手段といえます。
また、すでに管理会社へ賃貸管理を委託している場合でも、そのサポート内容が適切かどうかを定期的に見直すことが大切です。もし管理会社との連携がうまくいっていなかったり、対応に不満を感じたりする場合は、管理会社の変更を視野に入れることをおすすめします。
LIXILリアルティでは、賃貸物件をお持ちのオーナー様向けの賃貸経営サービスを展開しております。賃貸経営についてのお困りごとは、以下のフォームからぜひお気軽にご相談ください。
賃貸管理業務のサポート内容
次に、管理会社が行う賃貸管理業務のサポート内容について知識を深めていきましょう。大きく分けて「入居者対応業務」と「建物管理業務」の2種類があり、具体的なサポート内容は以下の通りです。
入居者の募集・賃貸仲介業務
管理会社は「空室ゼロ」の実現に向けて、顧客ニーズの分析やマーケティング調査をもとに入居者募集活動を行います。空室対策に強い管理会社であれば、空室解消による収益の安定化を期待できるでしょう。
また、入居希望者からの問い合わせや物件内覧への対応、契約手続きといった賃貸仲介業務も、一般的な賃貸経営サポートに含まれます。特に規模の大きな物件の場合はそれらの業務をオーナー個人で行うことは難しく、管理会社へ委託するケースがほとんどです。
家賃の回収代行業務
毎月の家賃回収代行も、一般的な賃貸経営サポート業務のひとつです。管理会社は入居者からの振り込み状況を管理し、集金した家賃をオーナーへ送金することはもちろん、滞納者への督促も代行します。
徹底した管理によって家賃未回収のリスクを回避できるほか、オーナー自らが滞納者へ交渉する手間を省けることも大きなメリットです。
クレーム・トラブル対応
賃貸経営サポートの利用により、クレーム・トラブル対応をプロに任せられることも注目したいポイントです。
設備の不具合等に対するクレームや、騒音・マナー違反などに関する住民間のトラブルなどが発生した際は、スムーズかつ慎重な対応が求められます。クレーム・トラブル対応の実績が豊富な管理会社に委託できれば、早い解決を目指せることはもちろん、オーナーの手間や心労も大幅に軽減されるでしょう。
更新・退去手続き
入居者の更新・退去手続きも、管理会社に業務委託を行うことが可能です。特に退去の際には解約受付対応や退去時の立ち会い、敷金の精算、原状回復工事といった多くの業務が発生するため、賃貸経営サポートの存在が大いに役立ちます。
清掃業務・ゴミの管理
日々の清掃業務やゴミの管理を行い、共用部分を常に綺麗な状態にすることも賃貸経営サポートにおける重要な役割です。管理会社に業務委託できればオーナーの負担が減ることはもちろん、定期的な清掃・管理によって顧客満足度アップや物件の資産価値向上も見込めます。
建物や設備の点検
マンションにおいては、消防用設備やエレベーター、給排水設備に対して法定点検を定期的に行うことが義務付けられています。法定点検は有資格者のみが対応できるため、専門業者への業務委託が必要です。
賃貸経営サポートを利用すれば、そういった一連の手配を行う手間を省けるだけでなく、適切な時期に適切な点検を受けられるため安心感があります。
建物や設備の修繕・工事
賃貸経営サポートにおいては、建物や設備の点検結果に基づいて補修や修繕工事の手配も行います。特に大規模な修繕工事に関しては計画的に行う必要があるほか、専門的な会計知識も求められるため、管理会社へ委託するほうが断然スムーズです。
LIXILリアルティの賃貸経営サービスでは、さまざまな管理業務のサポートをしております。多くの実績に裏付けられた”選ばれるサービス”の詳細を資料にまとめておりますので、ぜひダウンロードください。
業務範囲による管理会社の3つの種類
先述のように、管理会社はオーナーに代わって入居者の募集や建物の管理といったさまざまな業務を行いますが、会社によっては業務範囲が限定されている場合もあるため注意が必要です。ここでは、業務範囲に応じて「賃貸管理のみを行う会社」「建物管理のみを行う会社」「賃貸管理と建物管理を両方行う会社」の3種類に分類し、それぞれのサポート内容について詳しく解説します。
1. 賃貸管理のみを行う会社
賃貸管理のみを行う管理会社は、入居者の募集や審査、賃貸借契約手続きといった仲介業務に限って担当します。仲介業務に特化している分「集客力」に優れており、空室対策を効果的に行えるケースが多いです。
2. 建物管理のみを行う会社
建物管理のみを行う会社は、設備の保守点検や共用部分の清掃・メンテナンス、家賃管理、入居者からのクレーム対応などを専門的に行います。そういった会社は建物管理に関する知見に富んでいることが多く、質の高い建物管理によって良質な状態をキープしやすい傾向があります。
3. 賃貸管理と建物管理を両方行う会社
管理会社において最もスタンダードといえるのが、賃貸管理と建物管理を両方行うタイプです。そういった業者は入居者の募集から賃貸借契約の手続き、日々の清掃などのあらゆる管理業務を担当します。
そのようなハイブリッドタイプの管理会社に一任できれば、オーナーは複数の業者とやり取りする必要がなく、賃貸経営を手軽に進められます。また、入居希望者の内見時に建物・設備の仕様や修繕予定、清掃頻度といった具体的な管理内容を説明できることから、成約に繋がりやすいこともうれしい魅力です。
ただし、賃貸管理と建物管理の両方を行う管理会社のなかには、他社からの仲介を受け付けないところも存在する点に注意しましょう。そのような場合は入居希望者が他の物件へ流れてしまう恐れがあるため、契約する前に「他社からの紹介を受け付けているかどうか」を確認することをおすすめします。
運営形態による管理会社の分類
賃貸経営サポートを行う管理会社は、運営形態によって「ハウスメーカー」「フランチャイズ展開する不動産会社」「建物のみを管理する管理会社」「地元の不動産会社」の4つに大別できます。それぞれの特徴について、以下で詳しく見ていきましょう。
ハウスメーカー
賃貸経営にあたって建物の建築をハウスメーカーに依頼した場合は、その系列会社へ管理を任せるケースが一般的です。建物の構造や仕様に精通しているため安心して任せられるほか、メンテナンスや工事に関しても同系列の会社に依頼でき、スムーズ＆スピーディーな対応を期待できます。
ただし、そういった手厚い賃貸経営サポートを受けられる分、費用は高めである点に注意が必要です。また、オーナーの判断で建物の仕様変更や工事等を行えないケースが多く、自分仕様の賃貸経営が叶わない可能性があることも認識しておきましょう。
フランチャイズ展開する不動産会社
フランチャイズ展開している不動産会社は、多くの店舗を有していることから賃貸管理業務に強い傾向があります。そのため、空室対策を重点的に行いたい場合に向いていますが、なかには建物管理の質に不安がある会社も存在する点に注意しましょう。
また、フランチャイズの業務はしっかりとマニュアル化されており、イレギュラーな対応は行えない可能性が高い点もデメリットとして挙げられます。
建物のみを管理する管理会社
建物管理のみに特化した賃貸管理会社は、トータルマネジメントを行う管理会社に比べて費用がリーズナブルです。「管理戸数が少ない」などの理由で、集客面のサポートを必要としない場合に向いているでしょう。
ただし、入居者の募集や契約締結といった賃貸管理はオーナー自身が行うか他会社に依頼することになるため、管理戸数が多い場合はおすすめではありません。
地元の不動産会社
地元の不動産会社は地域の市場に精通している点が大きな強みで、入居希望者と物件のマッチング精度が高い傾向があります。ただし、昔からの顧客が多いことによって現状の取引に満足しているケースが多く、時代のニーズに合った対応を期待できない場合もある点に注意が必要です。
管理会社の選び方 5つのポイント
ここまでご紹介したように管理会社にはさまざまなタイプがあるため、しっかりと吟味して選ぶことが大切です。ぜひ以下でご紹介する5つのポイントに注目しながら、ご自身に適した会社を慎重に見極めましょう。
1. 管理実績（管理棟数・戸数）を確認する
管理実績が豊富な管理会社は経験値が高く、賃貸経営サポートのノウハウが蓄積されていることがうかがえます。ぜひ公式サイト等で管理棟数や戸数をチェックし、数が多いところを選ぶと高品質なサービスを期待できるでしょう。
2. 入居率を高められる具体的提案をしてもらえるか
空室対策において、入居率を高められる具体的提案をしてもらえるかどうかも事前に確認しておくことをおすすめします。安易に「家賃を下げる」のではなく、「広告宣伝活動を活発に行う」「時代のニーズに合った設備を導入する」といった多彩な角度から空室期間を減らす工夫をしてくれる管理会社なら、より安心して賃貸経営サポートを任せられます。
3. 迅速に対応できる体制があるか
トラブル発生時には「どれだけ素早く対処できるか」が重要であるため、トラブル対応の体制についてもあらかじめ確認しておきましょう。たとえば24時間対応のコールセンターが設けられていたり、電気・水道等の専門業者との連携によって迅速に対応してくれたりと、手厚いサポート体制が整備されている管理会社を選ぶことがポイントです。
4. 担当社員のスキルや印象をチェックする
管理会社自体の質だけでなく、担当社員の質に注目することも大切です。管理会社に賃貸経営サポートを依頼した場合、基本的にはその物件専任の担当者とのやりとりが多くなるため、「人柄的に相性は合いそうか」「レスポンスは早いか」などを考慮したうえで選定することをおすすめします。
5. 管理手数料（率）の設定が適正か
管理会社の利用にあたって費用面を検討する際に、単に管理手数料（率）のみに注目することはおすすめではありません。サポート内容とのバランスや他の費用（広告宣伝費や修繕工事費、原状回復工事費等）もしっかりと確認し、管理手数料（率）の設定が適正かどうかを判断するとよいでしょう。
管理会社の選び方については、以下の記事でも解説しています。
＞＞管理会社の選び方ポイント5選
賃貸経営のサポートを検討中なら
自主管理による賃貸経営に大変さを感じている場合や、現管理会社に不満をお持ちで乗り換えを検討している場合は、「LIXILリアルティ」の賃貸経営サポートサービスに注目されてはいかがでしょうか。LIXILリアルティではLIXILのグループ会社として長年培ってきた賃貸経営ノウハウを活かし、以下のサポートを通じて物件の資産価値向上や入居率アップに尽力しております。
- 最適な家賃の設定
- 入居者の募集・審査
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- 入居者の指導・管理
- 家賃・共益費などの徴収
- トラブルやクレームへの24時間対応
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- 退去時のトラブルに対応
- 修営繕工事
- 建物メンテナンス業務（定期清掃業務）※別途お見積り
詳しいサポート内容については、こちらのページをご覧ください。
＞＞LIXILリアルティの賃貸経営サポート内容を見る
LIXILリアルティではオーナー様一人ひとりに「管理の達人（賃貸管理業を熟知したプロ）」の専任担当者がつくため、相談先に悩むこともありません。これまで多くの方へ各物件に適した賃貸経営サポートを行い、オーナー様だけでなく入居者様からも満足のお声をたくさんいただいております。
なお、LIXILリアルティでは賃貸経営についてお困りごとがある方からのご質問・ご相談を随時受け付けております。以下のお問い合わせフォームより、ぜひお気軽にご連絡ください。
まとめ
管理会社の賃貸経営サポートは、賃貸管理業務の負担軽減を目指している方におすすめのサービスです。目的に合ったサポートを受けられる管理会社を見つけられれば、賃貸経営の効率化や収益性の向上も期待できるでしょう。
ぜひ適切な管理会社とパートナーシップを結び、利益の最大化を目指してみてください。
