はじめに
空室対策を行っているけれど、なかなか入居者を獲得できない…
そうお悩みの場合、もしかしたら「やってはいけない空室対策」を行っているのかもしれません。やり方によっては物件の魅力を損ねたり、入居率が悪化したりと逆効果になることもあるため、適切な方法をしっかりと見極めたうえで対策を講じることが大切です。
そこで、今回は「やってはいけない」といわれることの多い空室対策について詳しく解説するとともに、入居率を上げるヒントをご紹介します。ぜひ参考にしながら、賃貸経営を成功に導くための正しいアプローチ法を身につけましょう。
LIXILリアルティでは、長年積み重ねてきた家賃回収のノウハウをもとに、オーナーさまの賃貸経営を手厚くサポートいたします。賃貸経営に役立つ各種資料をご用意しておりますので、ぜひこちらからダウンロードください。
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やってはいけない4つの空室対策
空室対策にはさまざまな方法がありますが、以下の4つの行動は避けるほうが望ましいとされています。
- 相場よりも大幅に家賃を下げる
- 費用対効果を考えずリフォーム・リノベーションを行う
- リスクを考慮せずに入居条件を変更する
- 安易に審査基準を緩める
具体的にどのような空室対策が「やってはいけない」とされているのか、以下で詳しく見ていきましょう。
1. 相場よりも大幅に家賃を下げる
家賃を下げることは、短期的には空室を埋める手段として有効のように思えますが、長期的には収益性を低下させるリスクがあります。また、相場よりも大幅に低い家賃に設定した場合、「この物件には何か問題があるのでは？」といったネガティブな印象を与えかねないだけでなく、既存の入居者が不公平感を抱いて退去するリスクも高まります。
さらに、一度家賃を下げてしまうと元の価格に戻すことが難しくなるほか、入居者の質が低下する可能性もあるため、相場よりも低い金額の家賃設定は避けるほうがよいでしょう。
2. 費用対効果を考えずリフォーム・リノベーションを行う
リフォーム・リノベーションは物件の魅力を高める手段のひとつですが、必ずしも入居率向上につながるわけではありません。費用対効果を考えずに行うと投資に見合ったリターンが得られない可能性があり、コスト分を回収できない場合は経営が圧迫されます。
本当に必要なリフォーム・リノベーションかどうか、しっかりと検討したうえで行うことが大切です。
3. リスクを考慮せずに入居条件を変更する
入居条件の緩和も空室を埋めるためのひとつの方法ですが、やみくもに緩和することは避けるほうがよいでしょう。特にペットの飼育を許可する場合、匂い・騒音といったトラブルや物件の損傷が発生するリスクがあるため、慎重に検討する必要があります。
また、入居条件を変更する際は、事前に適切な対策を講じることが重要です。たとえば敷金を増額したり、家賃保証会社を利用したりといった方法を検討し、入居条件の変更に伴うリスクの軽減を図ることをおすすめします。
家賃保証会社を利用するメリットについては以下の記事でも解説しています。
＞＞家賃保証会社とは？家賃滞納への対応とオーナーのメリット
4. 安易に審査基準を緩める
安易に審査基準を緩めることも大きなリスクを伴います。特に、外国籍の方や高齢者の受け入れにおいては家賃未納や入居者トラブル発生の可能性があるため、家賃保証会社との契約や生活習慣の確認といった十分な対策が求められるでしょう。
空室対策を行う前にやるべきこと
前述のような「やってはいけない空室対策」を避け、効果的な施策を講じるためには入念な準備が必要です。ぜひ以下の下準備を行い、物件の現状を正確に把握したうえで慎重に戦略を立てましょう。
現状分析
まずは現状分析を行い、空室の原因を特定することがポイントです。問い合わせ数と内見数を確認して物件自体に問題があるか把握したり、近隣の競合物件と比較して家賃や設備、立地条件を評価したりといった方法で物件の状況を詳細に分析することで、空室対策の方向性が自然と見えてきます。
マーケット調査
地域の賃貸市場について調査し、人口動態や競合物件の状況、新築物件の供給状況などを把握することも、空室対策の戦略を立てるうえで重要なステップです。その際は統計局や自治体のホームページ、部屋探しポータルサイトなどから情報収集をすると、市場の動向を効率的に把握できます。
入居者ニーズの理解
空室対策の下準備として、入居者が求める条件や設備などのニーズを把握することも大切です。入居者のニーズは年齢層や家族構成、ライフスタイルによって異なり、たとえば若い世代は利便性やコストパフォーマンスを重視する一方で、ファミリー層は広さや安全性を重視する傾向があります。
もし既存入居者のニーズをより正確に理解したい場合は、「入居者アンケート」を実施するとよいでしょう。満足度や不満点を把握することで物件の改善点が明確になり、退去を防ぐための具体的な対策を講じやすくなります。
ちなみに、アンケートを作成する際は「はい・いいえ」の二者択一や五段階評価といった簡潔で理解しやすい質問が望ましく、自由記述欄を設けると具体的な意見や要望を収集しやすいです。また、せっかくアンケートを実施しても回収できなければ労力やコストが無駄になってしまうため、オンライン回答など手軽に行える方法で実施したり、回答者にQUOカードなどの特典を提供したりと、回答率を高める工夫をすることをおすすめします。
オーナーとして実践したい！有効な空室対策7選
続いては、特に有効とされる空室対策を7つご紹介します。それぞれの注意点も併せてご紹介するため、ぜひ空室対策を行う際の参考にしてみてください。
1. 家賃を見直す
家賃が市場相場と乖離している場合は、適正な価格に見直すとよいでしょう。特に、市場の相場に対して高すぎる家賃は入居希望者を遠ざける要因となりえるため、周辺の競合物件と比較しながら調整することが求められます。
ただし、家賃を下げる際にはまずは代替案がないか検討し、安易な値下げを避けることが重要です。
2. ニーズが高い設備を導入する
空室対策として、入居者のニーズに沿った設備を導入することも非常に効果的です。初期コストはかかるものの、物件の競争力を高め、入居率を向上させるために有効な手段であることから、費用対効果を考慮しながら計画的に導入を進めていきましょう。
ターゲット層によって細かなニーズは異なりますが、総合的には以下の設備が人気です。
無料インターネット
テレワークの普及によって高速かつ安定したインターネット環境が求められる現代、Wi-Fiや無線LANといった無料インターネットの提供は大きな魅力となります。インターネットが無料の場合は、家賃が相場より高くても入居希望者が増える傾向があるほど人気の高い設備です。
宅配ボックス
ネットショッピングの普及に伴い、宅配ボックスの需要も高まっています。不在時でも荷物を受け取れる便利な設備で、特に日中働いている入居者から非常に人気です。
オートロックシステム
セキュリティ面を重視する入居者が多いため、オートロックシステムの導入も効果的です。特に一人暮らしの女性やファミリー層からの需要が大きく、安全性の高さが決め手となって入居するケースも少なくありません。
浴室乾燥機
浴室乾燥機も人気の高い設備で、物件の付加価値が向上します。雨天時や花粉の季節の洗濯に役立つほか、湿気対策としても有効で、特にファミリー層から支持されています。
3. 共用部分や空室の清掃を定期的に行う
空室対策において、共用部分や空室の清掃も非常に重要な要素です。清掃が行き届いている物件は入居希望者に良い印象を与え、入居率を向上させる効果があります。
特に、内見時に最初に目にするエントランスや廊下が清潔であれば物件全体の印象が良くなり、入居希望者を効果的に惹きつけられます。また、入居者の満足度向上にもつながり、既存入居者の退去防止に大きく役立つでしょう。
さらに、空室の清掃も定期的に行うことが大切です。長期間放置しているとほこりや汚れが蓄積し、物件の劣化を招く可能性があるため、こまめな清掃によって物件の価値を維持する必要があります。
4. 集客方法を見直す
集客方法の見直しも有効な空室対策です。たとえば広告を出す際は、入居希望者が物件をイメージしやすくなるよう配慮する必要があるため、間取りや設備、周辺環境などの情報を具体的に記載することが求められます。特に写真は物件の第一印象を決定づけるため、明るく清潔感のある画像を使用することがポイントです。
また、ターゲット層によってアプローチを変えることも効果的です。たとえば若者向けの物件ならデザイン性の高い内装や最先端設備などを強調し、ファミリー向けの物件であれば学校へのアクセス性や子育て環境などをアピールするとよいでしょう。
さらに、内見も入居者が物件を決めるうえで重要なステップであることから、事前に物件を清掃し、美しい状態で見せることが大切です。また、オンライン内見やセルフ内見など柔軟な内見方法を導入するのもおすすめの方法で、より多くの人に物件を見てもらいやすくなります。
5. 初期費用の削減やフリーレントの導入を検討する
初期費用の削減やフリーレント制度の導入によって、入居者の経済的負担を軽減することも空室対策として効果的です。
特に敷金や礼金、仲介手数料などの初期費用が高いと入居をためらう要因になりやすいため、これらの費用の減額を検討するとよいでしょう。なかでも敷金や礼金をゼロにする「ゼロゼロ物件」は注目されやすいですが、オーナーの収益が大幅に減る点に注意が必要です。
また、一定期間家賃を無料にするフリーレント制度にも新規入居者を惹きつける効果があり、特に空室が長引いている物件にとって有効な手段といえます。ただし、フリーレント期間中は収益がゼロになり、長期間設定すると経済的な負担が増す可能性があるため、適切な期間設定や契約条件の見直しが重要です。
6. 入居者特典を設ける
入居者特典を設けることも、空室対策として高い効果を期待できる手段です。たとえば契約更新時に商品券や更新料の割引、室内クリーニング無料サービスなどを提供することで、入居者の満足度が向上し、長期的な入居の促進につながります。
また、既存の入居者が新たな入居者を紹介した場合に特典を提供すれば、物件の認知度を効率的に高められるだけでなく、既存入居者の満足度向上も期待できます。
7. 管理会社を利用する・切り替える
オーナー自身が管理を行っている場合は、管理会社に依頼をして空室対策を行うこともひとつの方法です。管理会社の業務内容は入居者の募集や契約手続き、家賃の集金、トラブル対応など多岐にわたるため、業務委託を行うことによってオーナーは日常的な管理業務から解放され、手間なく効率的に空室対策を講じることができます。
また、現在委託している管理会社の空室対策に不満がある場合は、その管理会社とどのように連携すれば改善できるのかを模索し、それも難しい場合は管理会社の切り替えを検討するとよいでしょう。その際は現在の契約内容を確認し、解約予告期間や違約金の有無を把握したうえで切り替え手続きを進める必要があります。
また、新しい管理会社を選定する際はサービス内容や手数料などをしっかりと比較し、信頼できる会社を選ぶことが大切です。
管理会社の選び方については以下の記事でも解説しています。
＞＞管理会社の選び方ポイント5選
管理会社の変更については以下の記事でも解説しています。
＞＞賃貸マンションの管理会社を変更する方法とトラブルを避ける注意点
空室対策に強い管理会社との連携がポイント
収益を最大化し、賃貸経営を成功させるためには、空室対策に強い管理会社との密な連携が不可欠です。実績豊富な管理会社は入居者の満足度を高めるためのアイデアを豊富に保有しているため、多角的なアプローチによって効果的に空室率アップを目指せるでしょう。
LIXILリアルティでは、LIXILのグループ会社として長年培ってきた賃貸経営ノウハウをベースに、オーナー様に対して包括的な賃貸管理サービスをご提供しています。特に空室対策に強みを持っており、以下のような多彩なサポートによって空室の発生を最小限に抑えることを目指しております。
- 最適な家賃の設定
- 提携信販会社（保証会社）による厳格な入居者審査
- 入居者の指導・管理
- LIXILブランドの設備を活用した高品質なリフォーム提案
- トラブルやクレームへの24時間対応
- メンテナンス業務（定期清掃業務）※別途お見積り
詳しいサポート内容については、こちらのページをご覧ください。
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実際に利用されているオーナー様からは「物件の状況や市場の動向に基づいた適切なアドバイスを得られ、高い入居率を保てている」「細かなサポートで空室率の低下や賃料の適正化が実現され、収益の最大化に繋がった」といったお声が挙がっており、『信頼できるパートナー』として多くの方から長くご利用いただいております。
なお、空室対策に関するお困りごとがある方からのご相談・ご質問等は随時受け付けておりますので、ぜひ以下のお問い合わせフォームよりお気軽にご連絡ください。
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まとめ
空室対策は賃貸経営において非常に重要ですが、誤ったアプローチを取ると逆に物件の魅力を低下させる可能性があります。特に相場よりも大幅に家賃を下げたり、リスクを考慮せずに入居条件や審査基準を変更したりといった方法は「やってはいけない空室対策」といわれることが多いため、避けるほうがよいでしょう。
効果的な施策を講じるためには、まずは現状分析やマーケット調査、入居者ニーズの把握といった下準備を行い、物件に合った方法を慎重に見極めることが大切です。また、空室対策に強い管理会社を利用することで、オーナー自身が行うよりも効果的かつ効率的に入居率アップを目指せます。
ぜひ適切なアプローチで空室対策を講じ、賃貸経営を成功に導きましょう。
